My Big Fat Book of Lecciones de Bienes Raíces…

Categoría: Tasacion

¿ Cuanto dinero necesito para compar una casa ?

cuanto-dinero-necesito

¿ Cuanto Dinero Necesito ?

Te has preguntado alguna vez cuanto dinero necesitas para comprar tu casa? ” Cuanto dinero necesito ?” es la pregunta que más me hacen mis clientes una vez deciden que entrar en el proceso de compra. En el momento que los beneficios de ser tu propio dueño hacen sentido casi siempre el tema del dinero es el que sigue: “¿ Cuanto dinero necesito para comprar ?”

Comprar una casa es una inversión inteligente. Cuando alquilas casa estás pagándole a otra persona por el permiso de vivir en su propiedad y si lo analizas bien, pagar por vivienda es gasto necesario, no opcional. Cuando pagas renta estás incrementando el patrimonio de otro. Es cierto que comprar casa requiere una inversión pero si sacrificas un poco tus gastos y ahorras un dinerito puedes no solo contar con un lugar de vivienda, sino que comenzarás a trabajar en establecer tu propio patrimonio.

Pero son muy pocos los que cuentan con dinero suficiente para comprar su propiedad en efectivo, asi que por eso puedes adquirir una con la ayuda de financiamiento. Aunque algunas personas refutan que el compromiso que se crea al adquirir una hipoteca repercute en su cartera, realmente si no tienes muchas deudas y cuentas con la capacidad de ahorrar dinero un compromiso de hipoteca por los próximos 15 a 30 años es beneficioso.

En otro de mis artículos en esta página hablo de programas de asistencia disponibles, pero en algunos casos no es posible calificar para esos programas por diferentes motivos o simplemente por decisión personal luego de que orientamos nustros clientes sobre los pros y los contras y entonces el tema de como conseguir el dinero si no tienes en el 401K o en ahorros o no puedes hablar con familiares como hice yo cuando compré mi promera casa a los 17 años.

Lógicamente vas a necesitar capital para cubrir el pronto pago necesario para adquirir tu hipoteca y pagar los gastos que se generan cuando el banco te otorga crédito. Además de este pronto pago, o monto inicial, es importante saber con cuánto dinero cuentas para tu pago mensual.

La Inversión Inicial (Cuanto Dinero) – Este desembolso se hace al momento de finalizar una transacción de compraventa y es típicamente dirigido a los siguientes costos:

Pronto Pago o Enganche. Este es el porcentaje del precio de la casa que no es financiado por el banco y que debes cubrir con tu propio dinero, ya sea con ahorros propios o dinero de tus familiares. En Texas es posible participar en programas de asistencia de pronto pago si reúnes los requisitos de ingresos y crédito del programa.

La cantidad que puedes financiar fluctúa de acuerdo a tu cuadro financiero, composición familiar y tu salud crediticia.

Si tienes dinero ahorrado para comprar casa es recomendable utilizarlo para el pronto pago pues es dinero bien invertido ya que baja la cantidad de tu préstamo y por consiguiente el pago mensual.  Entre más dinero apliques al pronto pago menor la cantidad que tendrás que obtener a crédito y por consiguiente la totalidad de intereses por la vida de tu préstamo será menor.

Además del pronto pago, la institución financiera tiene lo que se conoce como costos de cierre. Estos son cuotas que cobra la institución por los trámites que realizarán para originar tu préstamo. Estas cantidades no se verán reflejadas en tu crédito y son las siguientes:

  • Comisión por apertura de crédito. Esta cantidad fluctúa entre el 2 y 3% del monto de préstamo solicitado.
  • Reporte de Crédito. La cantidad de este cargo fluctúa entre $25 a $150 y está relacionada a la indagación de tu historial crediticio.
  • Gastos de Abogado. Incluye los honorarios del abogado y la gestión de los trámites necesarios para comprobar que la propiedad que vas a comprar está libre de gravámenes y que no existan deudas por servicios atadas a la propiedad. Los gastos de abogado también pueden incluir el pago de derechos por registrar legalmente tu nombre como propietario
  • Pagos de Impuestos – Los impuestos se pagan anualmente y el vendedor paga hasta la fecha exacta de venta. Esta cantidad se le acredita a tus costos de cierre pero el banco que va darle servicio a tu hipoteca la aparta a una cuenta conocida como “escrow” donde ellos apartan tus abonos de impuestos y seguro mensualmente y lo pagan anualmente a la ciudad o condado. Dependiendo donde se encuentre la casa, los impuestos varían pero sabrás cuando selecciones una casa cuanto será exactamente.
  • Tasación o Avalúo. Con este documento se estima el valor de una propiedad de acuerdo a sus características físicas, acabados, infraestructura y ubicación. El banco solicita una tasación pues de esto se basa para determinar la cantidad máxima del préstamo.

Esto es muy significativo pues puede cambiar totalmente la cantidad de la cual serías responable:

Por ejemplo, si la propiedad se está vendiendo en $200,000 pero la tasación dicta un valor en el mercado de $180,000 y el banco presta hasta el 97.5%, en este caso el préstamo máximo será el 97.5% de $180,000 o $173,700.

Si el precio de la propiedad no puede ser re-negociado luego de la tasación serías responsabilidad de pagar la diferencia entre el precio de tasación y el precio de venta acordado: En este caso serías responsable del pronto pago ($180,000 x 3.5% = $6,300) más la diferencia entre el precio de venta y el precio de tasación ($200,000 – $180,000 =$20,000) para un total de $26,300 más los costos de cierre.

En cambio si la tasación es igual o mayor al precio de venta solo serías responsable por el pronto pago ($200,000 x 3.5% =$7,000) y costos de cierre.

Como Puedo Ahorrar Para Llegar a Mi Meta?

Si no tienes ahorros no te desanimes!! Con un plan de acción y mucha disciplina es posible lograrlo. Esta es mi recomendación cuando se trata de implementar este plan de ahorro:

  • Determina el valor total de la casa que deseas comprar.
  • Calcula la mensualidad que pagarías si comprarás la casa hoy y agrégale un 10% (mantenimiento, gastos mensuales)
  • Abre una cuenta de ahorros y deposita mensualmente la cantidad definida.

Si después de seis meses te das cuenta de que si ahorras esa cantidad no te alcanza para cubrir otros gastos, simplemente redefine tu plan.

Para este momento ya sabes lo que te sientes cómodo ahorrando y te habrás dado cuenta que la mensualidad que pensabas que ibas a poder pagar es demasiado alta. Lo mejor es que todavía no has entrado en el compromiso sin estar listo y puedes hacer ajustes!

Si lograste acumular seis meses de ahorro sin percances, ¡felicidades! pues podrás adquirir esa casa que deseas sabiendo que tus ingresos te lo permiten sin crear estrés

Cuánto tiempo me va a tomar ahorrar para comprar una casa?

Si el ejercicio anterior lo realizas por $539 mensuales durante tres años, en una cuenta que pague una tasa de interés del 2% anual, tus ahorro serán $20,000, los cuales son más que suficientes para cubrir tu pronto pago y costos de cierre en una casa de $200,000 ¿verdad qué no parece tan difícil?

Este plan no sólo te ofrece la oportunidad de poder determinar si tu meta de ahorrar para el pronto pago de tu casa es realista sino también te muestra si tienes la capacidad financiera y la disciplina que conlleva asumir una hipoteca antes de siquiera firmar por la misma.

Apliquemos los números en un caso real – Aplicando los números arriba mencionados, mira cómo funcionarían en diferentes situaciones de crédito: Si la casa que quieres comprar cuesta $200,000 y quieres solicitar un préstamo hipotecario para esta casa. La cantidad que financiará la institución (97.5%) son $197,000 dólares.

Desembolso inicial requerido para una casa de $200,000
Pronto Pago de 3.5%:                $7,000

Costos de Cierre del banco:     $5,000 (Aproximadamente)

Tasación                                           $500

Investigación:                               $100

Gastos Notariales:                       $2,400

Total Gastos  Aproximados    $15,000

Los ingresos a comprobar van a depender de el monto total de tus deudas y la mensualidad aproximada sería de aproximadamente $1575 Incluyendo Principal, Interés, Taxes y Seguro (PITI)  Con la ayuda de los simuladores que ofrecen las instituciones en línea puedes obtener esta información y jugar con diversos porcentajes de enganche y valor de la propiedad. Haz tus propios ejercicios!!.

Cuánto dinero puedo gastar por mi casa mensualmente

Una vez que conoces aproximadamente cuánto dinero inicial necesitas para solicitar un préstamo hipotecario y sabes si tienes esa cantidad o dónde conseguirla, es importante calcular con cuánto dinero mensual dispones para el pago de una hipoteca.

Esta parte es sencilla pero debes considerar cada uno de tus gastos por mas pequeño que sea.

Los primero que debes hacer es poner en papel cuánto ganas. Suma tus ingresos netos (lo que recibes después de pagar seguro médico e impuestos). Considera en este renglón tu pago de nómina. Si tienes ingresos complementarios por negocios e inversiones consideralos también. .

Ahora calcula cuánto gastas, considera todos lo que desembolsas pues sólo así conocerás realmente tu capacidad de endeudamiento.

Calcula tus costos de transportación (gasolina, mantenimiento, aceite, gomas) considera la comida, tarjetas de crédito, entretenimiento, seguros, préstamos, pensión alimenticia, gastos extras y ahorro mensual.

Aunque ahorrar no es un gasto, sino una inversión, destinar el 10% de tu ingreso mensual a ahorrar debe estar contemplado en tu tabla de gastos mensuales.

Cuánto dinero debo estimar para el pago de hipoteca

El porcentaje idóneo es el 20% sobre el ingreso neto mensual y el tolerable es 30%.Te recomendamos no pasar del 25%, pues así tendrás dinero disponible para gastos imprevistos.

El “Debt-To-Income Ratio” es muy importante al momento de calcular que pago mensual puedes hacer porque si tienes la mayoría de tu ingreso comprometido puedes experimentar problemas efectuando tu pago mensual.

Como ves el tema de ingresos es importante pero el de gastos lo es más. La regla de oro dice: no comprometas más de lo que tus ingresos vs gastos te lo permiten.

Realmente el momento apropiado para establecer crédito hipotecario es cuando tengas el dinero suficiente para pagar el pronto pago y cuando tus ingresos te permitan pagar cómodamente tu mensualidad.

De esa manera es menos estresante, “apretarse el cinturón”. Si tienes tus finanzas en control vas a disfrutar tu familia y tu hogar. Es sumamente importante estar listo para comprar casa. Si no estás en posición de hacer ajustes para alcanzar tu meta lo ideal es continuar alquilando.

Ser dueño de tu propia casa es una meta importante pero no es suficiente, lo importante es también tener la posibilidad de mantenerla y cuidarla para que puedas disfrutar el fruto de tu sacrificio en el momento que decidas que es hora de venderla… pero eso es otro tema!

Si deseas un análisis personalizado de tu situación háblame para concertar una cita. Mi número es 855-200-0723.

Lillianne “Lilly” Garcia

 

 

Continue Reading

Por que es necesario una tasación (avalúo) cuando estás comprando casa?

appraisalEncontraste la casa perfecta y decidiste poner una oferta. Es momento de decidir cuánto ofrecer y hay múltiples ofertas. Tu agente, conociendo como se mueve el mercado recomiendó que si quieres llevarte la casa tienes que poner tu mejor pie al frente y presentar la mejor oferta posible – una oferta que resalga y que le deje saber al vendedor que estás serio en tu decisión de adquirir esa casa.

Tu no estás muy seguro por que el precio que tenías pensado es lo que estaba pidnedo el vendedor y tu agente te recomienda que subas el precio a una cantidad sobre el precio de lista. ¿Que haces?

Mi recomendación en la mayoría de los casos es que pongas tu mejor pie al frente. Tal vez te preguntes: ¿Por qué? La respuesta es por que te conviene. El mercado en este momento se ha transformado y es muy diferente a lo que era hace dos años cuando los compradores podían darse el lujo de ofrecer muy poco por las casas que estaban disponibles.

Hay muchos compradores mirando las mismas casas y luego de que la pelea entre compradores por obtener la casa termina es la persona que puso su mejor oferta la que tendrá la oportunidad de llamarla hogar dulce hogar. El resto de las personas tienen que continuar el proceso de búsqueda junto a todos los compradores que perdieron en el proceso.

 

Lo que te va a asegurar luego de que el vendedor acepta la oferta es que adquieres la casa que te gusta por el precio apropiado es que el banco va a solicitar una tasación. Yo comparo una transacción de bienes raíces con un rompecabezas. El proceso tiene piezas específicas que intervienen en su creación y deben encajar perfectamente.

Una de esas piezas resalta por su importancia y es el instrumento que te permite poder comprar tu casa – la hipoteca.

El producto final en el proceso de originar un préstamo hipotecario es que recibes el dinero suministrado por el prestamista para pagar al vendedor su precio de venta en la mesa de cierre. La originación de una hipoteca conlleva muchos otros elementos que forman parte del proceso y uno de ellos es la tasación.

Otros elementos incluyen las inspecciones, el estudio de título, el seguro de título, un estudio del terreno (survey), y una prueba de la póliza de seguro de quien va a pasar a ser el nuevo dueño de casa. La tasación es una de las piezas más importantes durante el proceso y también una de la que mas preguntas trae tanto a vendedores como compradores.

Que es una tasación y por qué es necesaria?

Una tasación es una opinión sobre el valor estimado de una propiedad basándose no solo en las ventas del mercado, Real_Estate_Appraisersino también la condición de la propiedad en comparación con otras. Los bancos hipotecarios siempre exigen una tasación formal antes de prestar dinero usando una propiedad como colateral. Esto lo hacen para asegursrse de que no estás pagando mas por la casa de lo que vale por que eso sería muy riesgoso para ellos.

La tasación es ordenada luego de que el precio de venta ha sido negociado, inspecciones han sido completadas y las reparaciones, si alguna, han sido negociadas. Siempre es una buena idea contratar un inspector primero y efectuar la tasación más adelante durante el proceso.

Un tasador autorizado trabaja independientemente de la agencia de bienes raíces y el banco para asegurar que no hay conflictos de interés durante el proceso. El informe del evaluador indicará si el precio que pide el vendedor está acorde con el mercado. Aunque el tasador es típicamente escogido por el banco típicamente el comprador cubre los costos de la tasación.

En un mundo ideal el comprador ordena una inspección contratando a un inspector para revisar la propiedad antes de que el banco efectúe la tasación. El trabajo del inspector es encontrar los posibles problemas de la propiedad y la inspección puede revelar cosas sencillas tales como una llave que liquea o una perilla rota pero también puede descubrir problemas más complejos tales como techo que necesita ser reemplazado, sistema de calefacción que no funciona o problemas de plomería. Una vez el inspector haya hecho su trabajo el tasador puede acercarse a la propiedad con una idea de los posibles defectos de la casa y asignar el valor correcto de la casa.

En el peor de los casos una inspección puede ofrecerle la oportunidad a un comprador a cancelar un contrato y buscar un hogar diferente.

Luego de la inspección el banco procede a ordenar la tasación. El tasador se pone en contacto con el agente (s) de bienes raíces para coordinar la visita de tasación y luego de que revisa el contrato y otros elementos tales como:

  • Cuantos pies cuadrados tiene la propiedad
  • Los impuestos locales de la propiedad
  • Año en que la casa fue construida
  • La condición general de la propiedad y los sistemas
  • El precio medio de venta de casas similares en la zona

El precio de tasación depende mucho de la zona en la que la propiedad se encuantre. La tasación puede ser pagada por el prestatario por adelantado pero en ocasiones puede ser pagado como parte de los costos de cierre.

Una vez que el tasador ha terminado el informe le enviará una copia al banco, y en algunos casos a los agentes de bienes raíces. Si el comprador pagó por la tasación por adelantado entonces ellos también reciben una copia cuando se ha completado. De lo contrario, el comprador recibe una copia en el cierre.

El prestamista ya sea el banco o una compañía hipotecaria local tendrá su propio proceso de revisión de la tasación y asegurar que los números se vean correctos. Si el valor de la casa es mucho menos de lo esperado, entonces el prestamista puede cancelar el préstamo o si como comprador incluíste una cláusula que te releve de la responsabilidad de compra si la casa no tasa por al menos la cantidad de la oferta puedes solicitar un ajuste en el precio al dueño o cancelar la transacción sin penalidad. Por otro lado, si la casa vale más del precio de venta, tendrás equidad de inmediato.

shutterstock_132206867Espero que este artículo aclare tus preguntas relacionadas a una tasación. Si tienes alguna pregunta adicional relacionada a este o cualquier otro tema de bienes raices, siéntete en la libertad de contáctarme. Mi compañía representa compradores y vendedores durante su proceso de compra venta y durante el proceso comparto mejores prácticas que pueden ayudarte a asegurar una transacción exitosa.

Saludos!

 

Continue Reading
Visit Us On TwitterVisit Us On FacebookVisit Us On Google PlusVisit Us On LinkedinCheck Our Feed