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Multiples Ofertas – 7 Estrategias para ganar tu casa soñada

El Mercado en Texas tal como en muchos otros estados ha cambiado y los Bienes Raíces están en demanda! Con niveles de inventario significativamente y tasas de interés históricamente bajas las casas se venden en muy poco tiempo y reciben múltiples ofertas, lo cual es una excelente noticia para los vendedores pero no muy buena noticia para compradores.

Perder una casa debido a no haber hecho una oferta apropiada puede ser sumamente frustrante, así que debes asegurarte que estás preparado con todas las herramientas necesarias para ganar esa casa que tanto anhelas en caso de que se presente una situación de múltiples ofertas.  A continuación 7 estrategias que te ofrecerán ventaja en caso de una situación de múltiples ofertas.

Obten tu Pre-Aprobación con Anticipación (tu pre-aprobación no es igual a tu precalificación)

Hay una gran diferencia enre una pre-aprobación y una pre-calificación. Una pre-calificación es cuando un banquero mira tu panorama financiero en básico basado en la información que reciben en la aplicación de crédito. En la mayoría de los casos también observan tu reporte de crédito para asegurar que la puntuación de FICO en tu reporte reúnen los requisitos mínimos de la hipoteca.

En este momento el prestamista emite una carta de «Pre-Calificación» sujeto a la verificación de la información que proporcionaste en la aplicación. Desafortunadamente en ocasiones la carta de pre-calificación es preparada sin verificar la información proporcionada por la persona que llena la solicitud o la información puede cambiar luego de haber sido verificada.

Una pre-aprobación es un poco más detallada y complicada, pero más deseable a la hora de negociar en una casa. Una pre-aprobación incluye el reporte de crédito conjunto de los tres repositorios principales (Experian, Equifax y Trans Union) de crédito , major conocido como tri-merge. Además el banquero analizará la veracidad de tu información financiera analizando tus talones de pago, estados de cuenta de banco, planillas de contribución sobre ingresos de los pasados dos años, W-2 y verificación de empleo, entre otros.

La mayoría de las pre-aprobaciones tienen el mismo peso de un compromiso de hipoteca, y por lo general se sometan a evaluación final una vez escogida la propiedad. En una situación de multiples ofertas, la pre-aprobación le ofrecerá ventaja sobre otras ofertas y puede tornar la balanza a su favor.

Alaliza Tus Opciones de Fianciamiento  

Hay muchas diferentes alternativas de financiamiento disponibles y cada opción es única. El tipo de financiamiento  que un comprador obtiene puede afectar la decisión de un vendedor durante una situación de múltiples ofertas.

Por ejemplo, tradicionalmente los prestamos FHA (Garantizados por el departamento de vivienda) y de VA (Vetaranos) son más estrictos que un programa de préstamo convencional. Las directrices regulan los ratios de deuda a ingreso, la cantidad de pago inicial, la cantidad que un comprador puede recibir en concesiones vendedor y reparaciones a efectuar. Además, las tasaciones de préstamo FHA y VA casi siempre piden más reparaciones que las tasaciones de préstamo convencional debido a regulaciones más estrictas.

Es por esto que un comprador que está aprobado para una programa FHA o VA, también debe ser pre-aprobado para un programa convencional debido a que posiblemente encuentre ventaja usando un préstamo convencional y tendrá la oportunidad de seleccionar que préstamo le conviene mas y podrá usar esta ventaja como estrategia para ganar la casa en caso de que encuentre una situación de múltiples ofertas.

Ofrece Un Depósito o Pronto Pago Altos o Una Oferta en Efectivo

Un comprador debe ofrecer como parte de su contrato un depósito de buena fe, cuya cantidad es variable. En una situación de múltiples ofertas, un déposito mayor es más atractivo que uno pequeño debido a que le demuestra al vendedor que tus intenciones son serias.

De la misma manera, el financiar una cantidad mínima o comprar en efectivo puede crear una ventaja para ti si te encuentras en una situación de ofertas multiples, especialmente si no quieren arriezgar a perder el caso debido a que les urge vender .  Traer dinero a la mesa le muestra al vendedor que has sido disciplinado en tus ahrros y tomas tus finanzas y la transacción en serio y disminuye los problemas potenciales con el financiamiento.

Presenta Una Oferta Alta

En una situación de multiples ofertas no bajes la defensa ofreciendo muy poco. Cuando tu agente hace su análisis del mercado te va a explicar cual es el precio apropiado y por qué. Hay muchas circunstancias que se toman en consideración tales como ventas recientes, tamaño de la casa, construcción, mantenimiento, las casas que no se han vendido, los contratos pendientes y las casas que fueron retiradas del mercado. Puede ser desgarrador y es lógicamente muy frustrante perder una casa por que no tomaste en serio el valor de la misma y dejando a la suerte el ganar en una situación de multiples ofertas.

Si estás enamorado de una casa y hay varias ofertas, asegúrate de hacer tu mejor oferta la primera oferta pues solo tendrás una oportunidad de ganar la casa. Hay vendedores que simplemente revisan todas las ofertas y escogen una sin ofrecer una segunda oportunidad, indicandole a su agente «trabaja con él.» Si quieres tu ser “el” asegúrate de traer tu mejor juego.

Que Hacer Cuando Necesitas Concesiones del Vendedor

Si necesitas que el vendedor contribuya para tus costos de cierre (también conocido como concesiones de vendedor) debes entender que no debes tratar de tomar una doble vía por que eso aniquilará tus esfuerzos. Si como comprador necesitas $5,000 en concesiones del vendedor no puedes pretender ganar la casa si ofreces $5,000 bajo el precio de lista si la casa está listada apropiadamente y además pedir la aportación del vendedor en adición a la rebaja que pediste, particularmente en  situación de multiples ofertas.

Si necesitas las contribuciones del vendedor, considera ofrecer una cantidad mayor al precio de lista, lógicamente teniendo en cuenta que la casa tiene que pasar por el proceso de tasación y tasar al precio de compra. Una oferta de $5,000 sobre el precio de venta solicitando $ 5,000 en contribuciones del vendedor conlleva demasiado riesgo para el vendedor si la casa está listada apropiadamente, por lo que en una situación de ofertas multiples el vendedor posiblemente le de prioridad a una oferta que esté en el precio de lista y que no solicite contribuciones del vendedor.

Disminuye Las Contingencias

Un comprador tiene la opción de hacer una oferta contingente a varios artículos, algunos más comunes que otros. En una situación de múltiples ofertas, el renunciar a la mayor cantidad de contingencias, puede hacer una oferta más deseable que otra.

Si bien no es recomendable renunciar a la oportunidad de inspeccionar la casa, el rescindir de esa contingencia hace la oferta muy atractiva para el vendedor debido a que el propósito de una inspección es asegurar que los sistemas de la casa son seguros en su estado actual. Cuando renuncias a inspeccionar la casa el vendedor no está obligado a hacer reparaciones pero te arriesgas a no tener conocimiento de losproblemas existentes.

Otra contingencia que puede ofrecer ventaja remover es la contingencia de financiamiento. Si estás pre aprobado y tu situación no ha cambiado y sabes que tu préstamo es sólido, esta es una contingencia que posiblemente no necesitarás. Si tienes que escoger que contingencias eliminar debes analizar tu situación. Tienes conocimiento en construcción y puede ser que puedas hacer reparaciones por tu cuenta? Tienes unas finazas sólidas y sabes que tu préstamo no va a encontrar problemas?

Procura Entender las Metas del Vendedor

Cuando procuras entender las metas de el vendedor  puede ganar una ventaja que no muchas personas usan a su favor. Este es un mercado competitivo pero no es una competencia! En una situación de multiples ofertas te conviene saber que necesita el vendedor. Tu agente de bienes raíces puede intentar averiguar cual es la motivación o situación del vendedor en este caso. Una vez obtenida esta información, la oferta puede ser estructurada de manera que sea atractiva para el vendedor pero también tomando en cuenta tus neesidades.

¿Quieren un cierre rápido? ¿Necesitan quedarse en la casa por unos dias en lo que cierran en su nueva casa o alquilan un apartamento? ¿Necesitan alquilar hasta que terminan las clases?

Estos aspectos pueden ayudarte a ganar la oferta si eres flexible o pueden derrumbar tu oferta si no las consideras pues el vendedor estará considerando sus metas al comparar ofertas multiples.

Estas 7 estrategias pueden impactar a tu favor la decision del vendedor en el momento de analizar las ofertas cuando existen multiples ofertas. Es inevitable que en una situación de multiples ofertas va a haber un perdedor – si no quieres ser tu, escoge un agente que tenga tus mejores intereses en mente y te ayude a ganar la casa de tus sueños tomando tus metas en consideración. Contáctame directamente para ser referido a un agente en mi red de agentes que pueda negociar a tu favor tomando en cuenta estas estrategias y muchas otras.

¿Qué otros consejos se te ocurren que pueden ayudar un comprador en una situación de multiples ofertas?

Si estás en el Mercado de Bienes Raíces como comprador o vendedor, comunícarte conmigo para explicarte cómo ayudamos a nuestros clientes a tener una ventaja amplia cuando se encuentran en una situación de multiples ofertas.

Saludos

 

Lillianne

Lillianne "Lilly" Garcia

http://www.itsyourpad.com

Hola! Soy Lilly, Corredora de Bienes Raíces en Texas desde el 2003. Compré mi primera propiedad a los 17 años y he participado en muchas mas transacciones personales ya que compro propiedades en mal estado para volver a hacerlas brillar. Me apasiona ayudar familias a alcanzar su meta de adquirir o vender su propiedad y realizar ese sueño de lograr un ambiente estable, alegre y exitoso en la casa de sus sueños. Ya sea para comprar o vender, estoy disponible para guiarte en tu jornada a alcanzar tu meta. También ofrezco mentoría a agentes que desean establecer su propia práctica de bienes raíces exitosa.

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2 thoughts on “Multiples Ofertas – 7 Estrategias para ganar tu casa soñada
  1. Erik

    Hola ! Tengo problemas para ganar una oferta de compra de casa .en si ni siquiera he tenido oportunidad de hacer una oferta en las 4 casas que he estado interesado ya que a las pocas horas que salen a la venta., contacto a un agente de bienes y raices y me dice que la casa ya esta bajo contrato .
    Mi pregunta es que puedo hacer para tener mas oportunidad para presentar una oferta. Gracias!

     
    Reply
    1. Lillianne "Lilly" Garcia

      Hola Erik

      Es importante trabajar con un agente en particular que represente tus intereses. El agente que enlista y mercadea la casa representa al vendedor y tu necesitas a alguien que vele por tus intereses. Si necesitas representación no dudes en contactarme y con gusto te ayudamos. Puedes contactarnos al 972-740-4911

       
      Reply

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