My Big Fat Book of Lecciones de Bienes Raíces…

Mes: noviembre 2014

Descubre Las Razones Por Las Cuales No se Vendio tu Casa

¡¡TU LISTADO HA EXPIRADO Y NO SE VENDIÓ TU CASA!! ¿Alguien te dijo por qué??

¿No se vendió tu casa y no sabes por que? No importa si estás en un mercado de vendedor o comprador, una casa mercadeada de manera adecuada no debe languidecer en el mercado o quedarse sin vender.

He escuchado que muchas personas dicen que lo que vende una casa es la localización: ¿Lo has escuchado? Ubicación, ubicación, ubicación!!

Suena fantástico. ¿verdad? Pero aunque eso es parcialmente correcto, hay otros factores indicativos de una casa que se venderá en un tiempo apropiado:

He aquí los mas importantes factores por los cuales no se vendió tu casa, sin importar el orden:

La UBICACIÓN, el PRECIO DE LISTA, LA CONDICIÓN, EL MERCADO, y aunque no pienses que es importante: TU AGENTE!

Tu agente es uno de los factores más importantes en el proceso de venta de tu casa por que tu agente es quien debe estar al tanto de que los otro cuatro factores estén en orden.

Vayamos un poco mas a fondo:

Factor #1 por el cual no se vendió tu casa: UBICACIÓN

La ubicación de tu casa es el único factor que no se puede cambiar. Si no se vendió tu casa analiza: Está tu casa ubicada en una buena area?

En la mente de la mayoría de los compradores una casa en una calle que esté muy transitada, cerca de líneas de energía, o al lado de una empresa comercial es menos deseable.

No quiero decir que este tipo de casa no se venderá pero si tu casa sufre este problema es muy probable que debas venderla un poco por debajo del precio del mercado

Cuando las personas no tienen niños a veces no les gusta estar cerca de una escuela, especialmente de grados secundarios. Algunos de mis clientes me han dicho que no les gusta la idea de que se conglomeren demasiadas personas muy cerca de su casa.

Cuando yo me mudé a Texas compré mi casa frente a la escuela elemental de mi vecindario. También había un centro de recreación junto a la escuela en el cual mis chicos jugaban hasta que llegaba a casa. Ell que mi casa estuviese frente a una escuela no me molestaba en lo absoluto.

Las casas ubicadas en una zona tranquila, tal vez en una calle sin salida o con seguridad, frente a una zona verde, o en un terreno que ofrecen una vista excepcional son mucho más deseables y típicamente se venden mas rápidamente.

Factor # 2: PRECIO

Si no se vendió tu casa en el periodo que ves que las otras casas en tu area se vendieron, analiza: Estaba tu casa listada al precio correcto?

Cuando me reúno con dueños de casa que me contratan para ayudarles en su proceso de compra, típicamente quieren enlistar su casa para la mayor cantidad de dinero posible. pensando que eso les puede devengar mas dinero.

Cuando hago mi análisis puedo notar si lo que deseas obtener como vendedor es realista. Si como vendedor no tienes la expectativa apropiada de precio, mi trabajo como agente es mostrarte como seleccionar un precio de lista incorrecto puede hacer que tu propiedad puede languidecer en el mercado

Siempre presento estrategias de precio según la situación particular de cada quien y explico los riesgos y beneficios de seleccionar cada una.

En resumen, si el precio de lista de tu casa es demasiado alto, tu casa va a ayudar a vender las otras casas disponibles en tu vecindario, y el área cercana, especialmente si cuentan con las mismas amenidades que las de tu casa.

Un precio muy alto por lo general tiene los siguientes efectos:

  1. Aumenta el tiempo de mercadeo. Las casas que están a un precio mas realista y cercana al valor real de mercado se venden mas rápido.
  2. Los compradores que están buscando seriamente no la van a tomar en consideración si está fuera del precio típico del area.
  3. Recibes ofertas bajas o ninguna oferta en absoluto.

Recuerda, un precio de lista más alto no se convierte de manera automática en un precio de venta más alto.

Cuanto más pongas en sobreprecio tu propiedad, mas tiempo permanecerá en el mercado y con el tiempo termina vendiéndose en menos de lo que realmente vale por que los compradores piensan que la casa tiene algún problema.

Cuando fijamos el precio de venta para atraer multiples compradores, podemos crear una competencia por tu casa, lo que impulsará el precio hacia arriba, lo que puede ocasionar ofertas por encima del precio de lista.

Factor # 3: CONDICIÓN

Si no se vendió tu casa, analiza: Estaba tu casa en la mejor condición posible?

Los compradores típicamente esperan obtener el máximo por su inversión cuando buscan viviendas nuevas o existentes.

Los compradores pagan mas dinero por casas que están en excelentes condiciones.

Como tu agente, puedo ofrecerte sugerencias de los arreglos que puedes hacer para obtener mas dinero por tu casa sin tener que invertir mucho en hacerla atractiva.

Cosas menores que puedes hacer e incrementan el atractivo de tu casa incluyen limpieza profunda, reparar el siding dañado, pintar, cambiar los pisos y plantar flores en la entrada para hacerla ver mejor.

Factor # 4 El MERCADO

Si no se vendió tu casa analiza: ¿Estaba tu casa mercadeada apropiadamente para el mercado de hoy?

El mercado de Bienes Raíces se divide en tres tipos de mercado:

  1. Un mercado de vendedor – El inventario está bajo en inventario de propiedades y hay más compradores que casas a la venta, impulsando los precios de venta hacia arriba.
  2. Un mercado estable o normal – En este mercado hay igual número de compradores en proporción al número de casas en venta. En este tipo de mercado los precios de las viviendas se mantienen estables.
  3. Un mercado de compradores – Hay más casas en venta que compradores calificados para comprar. Esto hace que los precios de las viviendas bajen.

Factor # 5: El agente que elejiste

Si no se vendió tu casa. analiza: ¿Está tu agente representando tus mejores intereses?

Cualquier agente con el que te reúnas mostrará entusiasmo y va a querer enlistar tu casa. Pero desafortunadamente, muchos agentes todavía se aferran a ideas de mercadeo ineficaces o hacen muy poco para vender su casa.

Esto hace que tu propiedad se pierda entre las de vendedores que están siendo  representados adecuadamente.

Como Seleccionar tu agente:

Selecciona un agente que trabaje a tiempo completo para que pueda estar enfocado en representar tus mejores intereses.

Un agente que tiene otro empleo no tendrá el tiempo ni la mentalidad agresiva requerida para mercadear tu casa adecuadamente. Otros aspectos a considerar incluyen:

  1. Su experiencia listando y mercadeando casas.
  2. Su capacidad para utilizar tecnología para mercadear tu casa a compradores 24/7.
  3. Con un plan claro de mercadeo y un análisis basado en tus necesidades y las ventas de casas en tu área.
  4. Que no te diga lo que quieres escuchar, sino lo que necesitas escuchar
  5. Con la capacidad y el deseo de ejecutar un plan detallado de mercadeo con los pasos que tomará para vender tu casa al precio más alto posible, dentro de un marco de tiempo que funcione para ti.

Un buen agente será sincero contigo te hablará con datos, confianza y te ofrecerá un resumen sobre la manera en que venderá tu casa al mejor precio y rápidamente, si esa es tu meta. También mostrará evidencia de su experiencia y resultados pasados. Presta atención

Luego de tu entrevista debes sentirte convencido que te beneficiará contratarlo. Si tienes dudas, asegura aclararlas antes de tomar la decisión de contratarlo.

El elegir el agente correcto te ayudará a comenzar tu nuevo capítulo en tus términos.

Analiza y Ajusta

Si no se vendió tu casa y tu contrato expiró, los factores mencionados deben ser analizados y ajustados.

Si deseas un análisis personalizado de los motivos específicos por los cuales tu casa no se vendió. ¡Contactános!

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¿Buscas comprar una casa reposeida por el banco?  

Durante los pasados años el Mercado de Bienes Raices en Texas ha aumentado significativamente en valor y el número de casas reposeidas por el banco disminuyó de manera significativa.

Aunque esto es muy positivo para la economía, también crea competencia en el mercado de casas reposeidas por el banco. Esto sucede por que al aumentar el valor en las propiedades, los duenos de las casas toman la decision de intentar quedarse en sus casas.

Aun así las casas reposeidas por el banco siempre van a existir pues hay muchos duenos que aunque lo intentan, lamentablemente no pueden cumplir su obligacion hipotecaria y por consiguiente cada semana el banco embarga miles de propiedades por falta de pago en toda la nación.

En general, muchas personas se sienten atraídas por casas reposeidas por el banco ya que típicamente cuestan menos que una propiedad adquirida en una venta tradicional.

Hay diferentes niveles de ejecución de una hipoteca, y cada nivel tiene sus ventajas y desafíos. Por ejemplo, la propiedad podría estar en pre-ejecución hipotecaria, subasta o después de la ejecución hipotecaria, que es cuando están disponibles para la venta al público en general (también conocido REO).

Hay varios aspectos que debes considerar cuando contemplas la compra de una casa reposeida por el banco. El primer paso es hablar con tu agente de bienes raices sobre los tipos de propiedad que están disponible en tu área y explicarle cuel es tu situación para que pueda ayudarte de manera apropiada.

Para que puedas tener una experiencia más cómoda es importante que tu agente de bienes raíces tenga especializacion en casas reposeidas por el banco. Estos agentes han sido educados en el proceso y tienen conocimiento sobre las diferentes ventas que existen y saben de inmediato cuando surgen oportunidades y el proceso requerido por cada banco para poder hacer oferta en la casa y comprenderá claramente las leyes de ejecución hipotecaria del estado.

Cuando hables con tu agente debes ser bien claro sobre todos los aspectos de tu búsqueda y tu situación financiera: ¿Quieres obtener finaciamiento o piensas pagar en efectivo? ¿Estás buscando casa para vivir y te interesa obtener el precio más bajo posible? ¿O tal vez estás comprando una propiedad de inversión para alquilar? ¿O quieres voltear (flip) la propiedad para obtener beneficio inmediato? ¿Que cosas estás dispuesto a reparar para obtener un mejor precio? ¿Conoces personas que trabajan en construcción o remodelaciones?

No importa el motivo que te lleva a buscar una casa reposeida por el banco, puedes ser elegible para un préstamo hipotecario. Cuando hables con tu agente sobre lo que te motiva a buscar una casa reposeida por el banco también debes asegurarte que conoces los tipos de financiamiento disponible.

El préstamo 203K puede ayudarte a obtener financimiento para una casa que requiere trabajo pero require un pronto pago mas alto. Hay financiamiento disponible para cada situación.

Si vas a pagar en enfectivo el único límite que vas a encontrar está atado a la cantidad de dinero que tengas disponible para tu compra y reparaciones. En muchos casos, estarás compitiendo contra ofertas de inversionistas por casas que tal vez requieran un poco mas de trabajo, lo cual puede incrementar el precio de venta por que los inversionistas estan dispuestos a pagar un poco mas.

Cuando buscas una casa REO con compañías que mercadean casas HUD puedes hacerlo directamente en su websites: Esta es la página de HUD, esta la de Fannie Mae y esta la de Freddie Mac. Con estas compañías vas a tener una mejor oportunidad de inspeccionar la casa antes de comprarla. Además no tendrás que preocuparte de gravámenes o impuestos atrasados.

En ocasiones las casas están ya cualificadas para un tipo específico de financiamiento y estas organizaciones reservan un número de dias para recibir ofertas de personas que van a ocupar la casa. Cuando no se vende en ese periodo de tiempo entonces los bancos ofrecen la oportunidad a inversionistas de hacer una oferta. Es importante que hables con tu agente para poner una oferta en estas casas debido a que estas organizaciones no trabajan directamente con el público.

La manera como yo trabajo con clientes que utilizan mis servicios es enviando un listado de las casas REO disponibles para que puedas analizar el vecindario y si te conviene vivir en el area en la cual se encuentra y una vez decides cuales de las casas en la lista quieres visitar procedo a hacer citas para ver todas las casas que estan disponibles en al area que te interesa.

Es el mismo sistema que utilizo para ventas tradicionales pero para casas que pasan por el proceso de subasta tienen fechas límites dentro de las las cuales se debe hacer una oferta para que sea considerada por estas organizaciones. El papeleo requerido es mas extenso, tienen procesos especificos y son estrictos en su papeleo y requisitos por lo que hay que trabajar exactamente como ellos lo requieren.

Cuando decides trabajar conmigo típicamente contesto todas tus preguntas sobre el proceso. Para trabajar exclusivamente conmigo debes entrar en un contrato de representacion permitiendome representar tus mejores intereses.

Cuando tomé mi entrenemiento para vender casas REO pregunté cúal era la fórmula para efectuar una oferta ganadora pero esa información es confidencial. Cuando inicialmente publiqué este artículo una persona ofreció un consejo que he comprobado correcto: Si encuentras casas en un momento donde todo el mundo está de fiesta como Thanksgiving o Navidades es cuando puedes ofrecer una cantidad mas baja debido a que nadie está pensando comprar casa durante las fiestas por lo cual es mas probable que una oferta bajo el precio de lista sea aceptada. Tremendo no?

Si te preguntas cuales son las desventajas de comprar una casa reposeida por el banco aquí enumero algunas:

Las propiedades reposeidas por el banco, pueden tomar un largo tiempo para estar disponibles en el mercado. RealtyTrac mencionó en un artículo sobre propiedades reposeidas que en el segundo trimestre de 2014 los bancos tardaron un promedio de 577 días a partir de la notificación inicial de ejecución hipotecaria en completar la reposesión.

Por lo tanto, si tienes conocimiento de una casa que fue reposeída por el banco receintemente en tu vecindario no es buena idea tratar de esperar por esa casa específica si estás equilibrando la venta de tu casa existente y la compra de una casa nueva. ¿Qué harías si vendes tu casa, pero esa casa que te interesa no ha entrado al mercado todavía? Cubre todas las posibilidades con tu agente para que recibas el asesoramiento que haga sentido de acuerdo a la situación en la que te encuentras.

Llegaste a ver el programa televisivo Flip or Flop? En ese programa los inversionistas Tarek y Christina, quienes son inversionistas tipo “Flipper” sueñan en grande y trabajan profesionalmente para hacer un trabajo de calidad pero también toman muchos riesgos.

Ellos compran muchas propiedades sin ni siquiera verlas. En el mercado de inversion de propiedades esto es usual, no es recomendable comprar una casa sin verla si la quieres adquirir como vivienda principal.

Si como ellos estás listo para invertir y te interesa una propiedad que está siendo subastada en las escaleras de la corte o frente a la propiedad no necesariamente vas a poder visitar la propiedad con anticipación y si quieres poner una oferta y tal vez sea necesario hacer una oferta ciega lo cual crea mucho riesgo.

Los dueños de casas reposeidas por el banco típcamente cambian su manera de cuidar la propiedad cuando están a punto de perderla debido a que la propiedad ya no va a ser de ellos y no sienten la urgencia de invertir en reparaciones o mantenimiento general y en ocasiones vandalizan la casa o se llevan componentes tales como abanicos, lámparas y hasta gabinetes de cocina.

Por lo tanto, es importante analizar el riesgo y tomar en cuenta los gastos en los que podrías incurrir para remodelar y mejorar tu nuevo hogar. Si cuentas con una cantidad minima no vas a poder invertir en reparaciones y entonces tal vez una mejor estrategia seria utlilizar ese dinero para un pronto pago y adquirir una casa que este en mejor estado. Para eso va a ser necesario ejercer paciencia, ya que no todas las casas reposeidas por el banco que van a estar disponibles son financiables. Tu agente de bienes raices tiene manera de obtener esa informacion.

Lo mas importante si decides comprar una casa reposeida por el banco es ser realista y escuchar a tu agente debido a que es quien tiene el conocimiento de como se mueve el mercado y trabajar en equipo para asegurar que obtienes una casa que no solo reuna tus requisitos minimos sino que sea una casa con la que tambien puedas alcanzar tu meta, sea de remodelar y revender o encontrar una buena casa para hacerla tu hogar.

En fin, ya sea que buscas invertir a corto plazo, a largo plazo o quieres una casa para vivir estoy disponible para orientarte, guiarte y ayudarte a alcanzar tu meta de obtener una casa reposeida por el banco.

Contáctame oprimiendo aquí o llámame directamente al 855-200-0723 para orientación.

Hablamos pronto!

Lillianne xo

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