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Tus Finanzas Durante el Proceso de Compra – 6 Maneras de Asegurar Exito

Ser dueño de tu propia casa debe hacerte sentir seguro y protegido en todos los aspectos, incluyendo el aspecto financiero. Si llevas tiempo pensando comprar casa, es muy importante que durante tu proceso de búsqueda de casa te asegures que tus finanzas están en orden y de ese modo estás seguro de que vas a poder pagar tu casa sin problemas.

Eso puedes saberlo muy fácilmente calculando qué cantidad puedes pagar sin afectar tu presupuesto.

Aunque el banco te aprueba para una cantidad específica, muchas personas deciden no utilizar la cantidad total para la cual el banco les calificó y utilizan una cantidad que se ajuste a su presupuesto en vez de basarse en la mayor cantidad de préstamo que el banco les otorga.

En mi opinión aunque una pre-aprobación es una guía bastante definitiva y clara, tú como comprador tienes la responsabilidad de analizar tus finanzas y tu situación específica para saber hasta que límite extenderte.

Cuando el banco hipotecario analiza tus finanzas durante el proceso de pre-aprobación ellos te hacen preguntas financieras y sobre tu empleo y aunque esas son buenas guías para determinar tus posibilidades los bancos hipotecarios no toman en cuenta cuáles son tus metas financieras y personales actuales y del futuro.

Es por eso que te invito a que pienses en tu futuro y los principales acontecimientos que encontrarás en tu vida y consideres la forma en que tus éstos acontecimientos podrían influir en tus finanzas y presupuesto: ¿Estás pensando regresar a la escuela para obtener un grado avanzado? ¿Has pensado en los costos que tendrás cuando regreses? ¿Piensas tener otro bebé? En ese caso deberías pensar en los futuros costos de guardería.  ¿Vas a vivir con un familiar que va a contribuir con el pago hipotecario? ¿Tienes un préstamo estudiantil que puedes congelar o uno que vas a comenzar a pagar? ¿Estás a punto de casarte? ¿Has considerado el ingreso extra que este familiar o tu pareja aportarán?  ¿Vendiste una propiedad y vas a tener un dinero extra para aplicar a tu pronto pago y tener un pago más accesible?  ¿Qué otros acontecimientos vienen a tu mente que pueden cambiar tu presupuesto?

Considerando estas situaciones de estilo de vida, toma nota de estas 6 maneras de asegurarte que tus finanzas están en orden durante el proceso de compra de tu casa.

1. Prepara un presupuesto detallado.

Las reglas de préstamos hipotecarios dicen que normalmente se puede comprar una casa a un precio de hasta tres veces la cantidad de tus ingresos brutos. Por lo tanto, si ganas $ 50,000 al año, normalmente puedes pensar en adquirir una casa de $150,000.

Pero ese no es el mejor método, ya que no tiene en cuenta tus gastos mensuales y deudas, las cuales influyen en gran medida en la cantidad que puedes pagar. Digamos que ganas $ 100,000 al año, pero tienes $ 1,000 en pagos mensuales de préstamos estudiantiles, préstamo de auto, y pagos mínimos de tus tarjetas de crédito. Por lo tanto, no cuentas con la misma cantidad de dinero para pagar una hipoteca de la misma cantidad que podrías comprar ganando la misma cantidad pero sin deudas.

Tu mejor alternativa es preparar un presupuesto familiar que utiliza tus facturas y recibos mensuales para determinar cuál es el total de tus gastos durante los previos seis meses: El pago de tus tarjetas de crédito, préstamo(s) para auto(s) y estudiantiles, gastos de gasolina, mantenimiento de tu carro, almuerzo en el trabajo, cuido de tus niños, la fórmula y pañales de tu bebé, los gastos cuando sales a divertirte, tus vacaciones y tus ahorros, para mencionar unos pocos. Asegura que miras todas las áreas para que incluyas gastos de los que podrías olvidar o gastos imprevistos tales como una visita al médico.

Luego de escribir estos gastos, mira cuánto te sobra para gastar en los costos de propiedad de vivienda, como tu hipoteca, impuestos sobre la propiedad, seguro, mantenimiento, servicios públicos y gastos de la asociación de la comunidad, en caso de que haya una.

2. Establece un Buen Historial De Crédito

Si no tienes crédito es el momento de establecerlo. Pero es importante comenzar poco a poco Solicita una tarjeta de crédito y si eres denegado habla con tu banco y pregunta si ofrecen una tarjeta garantizada. Con esta tarjeta el banco colecta un depósito que típicamente comienza alrededor de $250 dólares y proceden a extenderte una línea de crédito por la misma cantidad. El beneficio de esta tarjeta asegurada es que comienzas a desarrollar un historial de pago que es reportado a los repositorios de crédito y comienza a incrementar tu empírica. La estrategia perfecta es utilizar la tarjeta para efectuar compras pequeñas tales como echar gasolina y saldar el balance a fin de mes.

Otra alternativa si no cuentas con historial de crédito tradicional es trabajar con un banco hipotecario que acepte líneas de crédito alternas. De esta manera puedes comprobar que eres responsable con tus pagos mostrando tus facturas de agua, luz teléfono, gas, cable, seguro de auto, celular y hasta tus ollas. Los requisitos son que la cuenta esté a tu nombre y que nunca aparezca con balances que pasan de un mes a otro o recargos por pago tardío.  Cuando un banco acepta este método alterno de verificación de crédito típicamente requiere un año de facturas junto con la evidencia de pago. La mejor manera de demostrar que los pagos fueron hechos a tiempo es mostrando tu estado de cuenta de banco y marcando la fecha cuando se efectuó ese pago específico como recibo. Los pagos no pueden ser hechos en efectivo. Tiene que ser siempre hechos a través de una tarjeta de débito o cheque para que se reflejen en tu cuenta de banco.  La estrategia perfecta es pagar la factura inmediatamente que la recibas para que no se te olvide efectuar el pago y no cargues balance de un mes a otro.

Si has hecho una compra grande recientemente como un auto o un centro de entretenimiento que estés pagando en plazos es posible que tengas que esperar un poco que esas cuentas sazonen antes de solicitar un préstamo de casa. Debido a que esas cuentas cambian tu capacidad de pago y son cantidades significativas el banco prefiere observar si esa cuenta va a afectar tu capacidad de pago. De la misma manera una vez comienzas el proceso de aprobación si haces una compra muy grande a crédito corres el riesgo de perder tu calificación así que ten siempre esto en cuenta – NO hagas decisiones de crédito que puedan afectar la compra de tu casa sin primero consultar con tu banco hipotecario o con tu agente de bienes raíces.

3. El Pronto Pago – Considera tu pago inicial.

¿Cuánto dinero tienes ahorrado para el pronto pago de tu casa? Cuan más alto sea tu pago inicial, más bajos serán tus pagos mensuales. Si el pronto pago será menor del 20% del costo de tu casa puede que no tengas que obtener un seguro de hipotecario privado, que protege al prestamista en caso de incumplimiento y cuesta cientos de dólares cada mes, lo cual te permitiría contar con más dinero para tu pago de hipoteca.

Cuanto menor sea tu pronto pago, mayor será la cantidad del préstamo que necesitas y por lo tanto el pago mensual de tu hipoteca será mayor.

Ahora bien – en un mercado donde las tasas de interés y /o los precios de las casas están subiendo, si esperas para comprar hasta acumular un pronto pago más alto puedes terminar pagando más por tu casa, así que explora alternativas: ¿Puedes utilizar tu 401K sin incurrir en penalidades para invertir en tu casa?  ¿Puede un familiar regalarte una parte de tu pronto pago? ¿Puedes participar en un programa de ayuda de pronto pago? Tu agente de bienes raíces puede ayudarte a aclarar estas oportunidades.

4. Considera tu deuda total

Los bancos hipotecarios generalmente siguen la regla del 43%. Los pagos mensuales de la hipoteca que cubren tu casa incluyendo principal, intereses, impuestos y seguro, además de todas tus otras cuentas, tales como préstamos de automóviles, servicios públicos, y tarjetas de crédito, no deben superar el 43% de tus ingresos brutos anuales.

He aquí un ejemplo de cómo funciona el cálculo del 43% para un comprador que gana $ 100,000 al año antes de impuestos:

  1. Ingreso anual bruto = $ 100.000.
  2. Multiplica $ 100.000 por 43% para obtener $ 43,000 en gastos anuales.
  3. Divide $ 43.000 por 12 meses para convertir el límite anual de 43% en el límite superior mensual de $3,583 dólares.
  4. Todas tus facturas mensuales, incluyendo el pago potencial de hipoteca no puede sobrepasar los $3,583 dólares por mes.

Ahora hagamos el mismo ejercicio utilizando tu salario anual. Estos números son aproximados – para propósito de este ejercicio no tienen que ser exactos.

Primer Paso – Si recibes paga por hora y trabajas un mínimo de 40 horas semanales el primer paso es calcular tu ingreso anual bruto:

Paga por hora ­$____________ * 2080 =  $___________  (Ingreso Anual Bruto)

Segundo Paso: Ahora calcula el gasto anual máximo permitido por el banco hipotecario

Ingreso Anual Bruto  $___________ * 43% = _____________ (Gasto Anual Máximo)

Tercer Paso: Calcula el gasto mensual máximo permitido por el banco

Gasto Anual Máximo _____________ /12 = _______________  (Gasto Mensual Máximo)

Es posible que encuentres un prestamista hipotecario dispuesto a ofrecerte una hipoteca con un pago que va por encima de la línea de 43%, pero debes considerar cuidadosamente antes de tomarlo las posibles repercusiones. La evidencia de estudios de préstamos hipotecarios sugiere que los prestatarios que superan el límite es más probable que tengan problemas para efectuar tus pagos mensuales. La idea es que obtengas seguridad y protección como dueño, no lo contrario.

Si tus deudas exceden los niveles máximos en este análisis pon un plan de acción para reducir tus obligaciones. Debes mantener el balance de tus tarjetas de crédito entre un 10% a un 20% del total de tu línea de crédito – lo cual significa que si tienes una tarjeta con una línea de crédito de $1,000 tu balance debe mantenerse entre $100 y $200. Cuando pagas más de la cantidad mínima requerida por el banco tu empírica se ve afectada de manera positiva a través del tiempo e impacta positivamente tu porcentaje de utilización de crédito.

5. Utiliza tu renta como guía.

Los beneficios fiscales de tener casa propia por lo general permiten que puedas pagar un pago de hipoteca – incluyendo impuestos y seguro – de cerca de un 1/3 más que el pago de tu renta actual sin cambiar su estilo de vida. Así que puedes multiplicar tu renta actual por 1.33 para tener una idea de un pago de hipoteca que se consideraría cómodo.

Por ejemplo, si pagas $1.200 por mes en alquiler, debería tener la capacidad de pagar cómodamente un pago mensual hipotecario de $1,596 luego de tomar en consideración las ventajas fiscales de ser dueño de tu propia casa.

Pero si te cuesta trabajo mantenerte al día con el pago de tu renta es recomendable permanecer con el mismo pago cuando compres casa en vez de subir a un pago más alto. Recuerda que al ser dueño vas a tener costos adicionales que serán tu responsabilidad y ahora están cubiertos por el dueño como lo son los impuestos de la propiedad y reparaciones.

Si no hay espacio en tu presupuesto para los gastos extras, podrías encontrarte en un estado de estrés financiero.

También considera si detallas tus deducciones. Si tomas la deducción estándar, no vas a tener la oportunidad de deducir los pagos de intereses hipotecarios. Habla con un asesor financiero o usa un software de impuestos como Turbo Tax o HR Block para verificar «qué pasaría si» detallas tus deducciones de intereses y otros costos permitidos en tu declaración de impuestos, para que puedas mirar tu situación fiscal con más claridad.

6. Mantén tu trabajo

Posiblemente te preguntes por qué a los bancos les importa si cambias de trabajo si decides cambiarte debido a la posibilidad de mejores ingresos o condiciones de trabajo y el principal motivo es que los bancos tienen la práctica de observar patrones y un cambio de esa magnitud aumenta el riesgo en el préstamo debido a que si las cosas no salen bien en tu nuevo trabajo y lo perdieras se afectaría tu capacidad de efectuar tus pagos a tiempo. Con un trabajo con el cual llevas más tiempo  el riesgo de que eso pase disminuye significativamente. A veces cuando cambias súbitamente de empleo los bancos hipotecarios asumen que fuiste despedido e inmediatamente levantan la bandera roja y comienzan a hacer miles de preguntas.

Es por eso que siempre vas a escuchar a agentes y oficiales de préstamos hipotecarios decir que cambiar de empleo o hacer una compra grande cuando estás en el proceso de comprar casa puede dar por terminada la transacción. ¡¡No bueno!! Es mejor no arriesgarte y esperar a que cierre tu transacción y entonces hacer tu movida.

Los bancos hipotecarios prestan cantidades significativas para que los compradores de casa puedan disfrutar su compra y usan como colateral tu casa para proteger su inversión. En realidad ellos no tienen ningún interés en la casa;  el propósito de los bancos hipotecarios es vender tu préstamo en el mercado secundario y recibir ganancias por su dinero que les permita continuar prestando a otros compradores – Pero si analizas, cuando el banco toma un mayor riesgo, tienes menor posibilidad de vender tu préstamo y recibir su día de pago. Es cuestión de números.

Eso no significa que no hay excepciones. Por ejemplo, si te relocalizaste de otro estado o país y estás trabajando en la misma línea de empleo o recibiste un ascenso que te llevó a relocalizarte el riesgo no es el mismo a que si simplemente cambias de trabajo y es muy sencillo explicar por qué te mudaste. O si tu pareja recibió una oferta de empleo muy buena y no encontraste trabajo en tu campo también lo considerarán.

Si preparas un plan de acción para asegurar que estas áreas están en orden en el momento que apliques no te sorprendas cuando tu prestamista hipotecario te diga: “Tu caso se ve muy bien, voy a necesitar que me traigas estos documentos pero estás preliminarmente pre-aprobado!”  Yes!!!

Lillianne "Lilly" Garcia

http://www.itsyourpad.com

Hola! Soy Lilly, Corredora de Bienes Raíces en Texas desde el 2003. Compré mi primera propiedad a los 17 años y he participado en muchas mas transacciones personales ya que compro propiedades en mal estado para volver a hacerlas brillar. Me apasiona ayudar familias a alcanzar su meta de adquirir o vender su propiedad y realizar ese sueño de lograr un ambiente estable, alegre y exitoso en la casa de sus sueños. Ya sea para comprar o vender, estoy disponible para guiarte en tu jornada a alcanzar tu meta. También ofrezco mentoría a agentes que desean establecer su propia práctica de bienes raíces exitosa.

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