¿Qué es un FSBO?
Cuando estás buscando una casa para comprar, es probable que encuentres algunas personas que han decidido 
vender su casa de dueño a dueño – típicamente abreviadas FSBO y pronunciadas “fizbo” – En varias ocasiones en medio de nuestra búsqueda mis clientes me han hablado para decirme que vieron una casa con el letrero anunciando este tipo de venta y asumen que no se las puedo mostrar.
Aunque mi experiencia comprando casa en Texas mediante FSBO antes de convertirme en agente no fue muy positiva (esa situación fue lo que me llevó a tomar la decisión de obtener mi licencia) y contrario a lo que piensa el público no todas las casas FSBO están a sobre precio o son vendidos por los propietarios que planean ocultar problemas. Muchos vendedores FSBO tratan de vender su casa por su cuenta para evitar el pago de comisiones a un corredor de bienes raíces o debido a que tienen un vínculo emocional y personal a su propiedad y pueden tomar de manera personal cuando los compradores o sus agentes quieren negociar.
Aunque muchos agentes prefieren no tomarse el tiempo de hablar con el dueño para mostrar una casa de venta por el dueño – cuando uno de nuestros clientes compradores encuentra una casa de esta manera me lo informan de inmediato para que me ponga en contacto con el dueño, efectúe mis investigaciones y coordine el visitar la casa para un showing. En la mayoría de los casos los dueños están contentos de trabajar conmigo porque realmente desconocen cómo trabajar la transacción.
La transacción de compraventa de una casa de por si presenta riesgos, desafíos y un sinnúmero de pasos interdependientes. Si una casa se vende por el dueño y decides prescindir de los servicios de tu agente de bienes raíces, debes tener en cuenta cada paso de la transacción para que el proceso vaya lo mejor posible.
Cuando alguien enlista su casa a través de un agente de bienes raíces, este dueño es responsable del pago de honorarios a los agentes de bienes raíces. El dueño paga la los honorarios a su agente y su agente ofrece una porción de ese pago al agente que representa al comprador. Cuando utilizas a tu agente en la compra de una casa FSBO aseguras la oportunidad de un mejor trato para ti como comprador y en muchos casos cuando compras una casa de dueño a dueño beneficia únicamente al vendedor.
Algunas razones por las cuales los vendedores enlistan la casa por su cuenta pueden incluir las siguientes:
- Defectos Ocultos de la Casa
- Problemas con el Título de la Propiedad
- El Vendedor no cuenta con dinero para hacer reparaciones
- El Vendedor no es el dueño de la casa
- Mala Condición de General
- El Vendedor no quiere pagar a alguien para enlistar su casa
Si te interesa una propiedad FSBO, en muchas ocasiones el vendedor está dispuesto a trabajar con un agente cuando trae al vendedor. Si decides hacerlo sin tu agente vas a cargar con la responsabilidad de velar y proteger tus mejores intereses. Eso no es problema si sabes lo que te conviene en la transacción – lo que trae problemas es el desconocer lo que en este caso específico te conviene.
Cuando no tienes conocimiento del mercado o los detalles del proceso de venta no sólo vas a hacer una oferta basada en el precio que piensas que es mejor sino que también vas a ser responsable de monitorear todos los pasos en la transacción, coordinar con las agencias envueltas en una transacción y asegurar que el vendedor cumple con su parte en el contrato.
Si este tipo de transacción llama tu atención los siguientes consejos pueden ayudarte en el proceso:
Consejo # 1: Entiende lo que significa renunciar a los servicios prestados por tu agente
Si has estado trabajando con un agente de bienes raíces mientras miras propiedades, pero luego fijas tus ojos en una propiedad FSBO y decides no pedirle a tu agente que te represente en este tipo de venta, es posible que contractualmente seas responsable por sus honorarios y más adelante si cambias de opinión tal vez no puedas recurrir a tu agente de bienes raíces para que te ayude con el proceso.
Mi recomendación en este caso es que antes de hablar con el vendedor es que le dejes saber a tu agente que encontraste una casa FSBO y le ofrezcas a tu agente la oportunidad de hablar con el dueño y negociar su compensación directamente con el dueño antes de ver coordinar para mostrarte la casa. De esa manera tú tienes los servicios de tu agente quien coordinará todo por ti. Un agente experimentado estará dispuesto a hacer esto sin problemas.
Mucho ojo si el dueño no está dispuesto a trabajar con tu agente eso es signo de pueden haber problemas que este dueño no quiere revelar o resolver antes de vender su casa. .
Como agentes, estamos acostumbrados a trabajar con otros profesionales con licencia, inspectores, tasadores y profesionales de título y nos aseguramos que estás haciendo una inversión que te beneficie. Además nos aseguramos de que no hay gravámenes asignados a la propiedad por la ciudad, individuos u organizaciones ya que eso no siempre se da a conocer en este tipo de listado. Si decides comprar tu casa de venta por el propietario y renuncias a recibir estos servicios de parte de tu agente y manejarlo todo por tu cuenta el proceso puede ser un poco abrumador, especialmente si el dueño tampoco tiene conocimiento del proceso.
Consejo # 2: Obtén tu carta de pre-aprobación para una hipoteca
Antes de empezar a buscar en casas, es posible que tu agente te haya recomendado obtener la aprobación previa de una compañía hipotecaria. Al presentar una carta de pre-aprobación al vendedor le dejas saber al vendedor que puede comprar tu propiedad sin la necesidad de discutir tus finanzas personales y puedes usarla como herramienta de negociación. Si un vendedor recibe múltiples ofertas y presentas la tuya sin una carta de pre-aprobación honestamente estás fuera de la pelea. La persona que está pre aprobada, en condiciones iguales es la que se queda con la casa.
Consejo # 3: Mantén la concentración cuando miras la casa
Si eliges no trabajar con tu agente, debido a que no hay un agente de bienes raíces que trabaje como el “intermediario” en esta transacción vas a tener que lidiar directamente con el propietario de la casa. Esto significa que al ver la propiedad, es probable significa que el dueño te va a ofrecer un tour de su casa. La compañía ForSaleByOwner.com advierte que “en cierta medida, el propietario está invertido emocionalmente en la casa y cómo se ve.” Esto puede hacer que algunos compradores se sientan incómodos, debido a que puede ser difícil ver de cerca y de manera crítica la propiedad cuando el propietario está observando todos tus movimientos. Pero si estás considerando seriamente la compra de la casa, es importante que mires dentro de armarios, gabinetes y observes con mucha atención todas las partes de la casa.
Consejo # 4: Nunca Elimines la inspección de la casa
Cuando compras una casa en venta por el propietario, está tomando un riesgo muy alto. En algunos casos el dueño de la casa puede haber fallado en revelar problemas con la casa y puede esconder una gran cantidad de problemas o desviar tu atención de ellos. En otros casos, el vendedor puede simplemente no estar consciente de los problemas.
Un inspector de viviendas está entrenado puede encontrar estos problemas y están plenamente conscientes de lo que está consiguiendo. Contrata a un inspector de viviendas ‘vicioso’ que verifique todos los sistemas a fondo y verifique el cableado eléctrico, los niveles de humedad, monóxido de carbono, campos electromagnéticos, fundación, plomería, aire acondicionado, y techo, entre otros
Consejo #5: Exige la forma de divulgación del vendedor
Logísticamente hablando, los dueños no necesariamente tienen conocimiento del papeleo requerido para vender su casa. Bajo la ley estatal, los vendedores deben proporcionar formas de divulgación que detallen el estado de la casa. Cada estado tiene diferentes requisitos de divulgación y los compradores de FSBOs deben aprender lo que son esos requisitos y exigir la más amplia divulgación.
Consejo # 6: Obtén una copia del reporte C.L.U.E.
El reporte CLUE, te mostrará un análisis de cinco años de historia de las reclamaciones de seguros que se han presentado para la propiedad en cuestión. Vas a necesitar el permiso del vendedor para ejecutar este informe y se puede obtener por menos de $ 20.
La razón por que esto es importante es porque no sólo va a revelar los problemas que la casa ha tenido sino que también puede alertarte sobre la posibilidad de unas tasas de seguro más altas. La mayoría de las compañías de seguros utilizan el historial de reclamaciones en una propiedad en el cálculo de las tasas y no quieres ser sorprendido por cotizaciones muy altas de seguros cuando intentas asegurar la propiedad.
Consejo # 7: Si no Usas Agente Contrata los servicios de un abogado de bienes raíces
Si decides no utilizar un profesional de bienes raices en una compra tan grande, al menos asegura que contratas un abogado de bienes raíces que te ayude a entender el contrato de venta. Cuando usas un agente ellos tienen formas promulgadas por la Comisión de Bienes Raíces de su estado pero estas formas son inválidas si las utiliza una persona sin licencia. En algunos estados es obligatorio que un abogado de bienes raíces maneje los documentos de transferencia y cierre. En Texas se utilizan compañías de título las cuales en la mayoría de los casos tienen un abogado in house.
Pero en caso que vayas la ruta de dueño a dueño sin tu agente quieres estar seguro de que estás representado adecuadamente por un abogado de tu elección.
Tu abogado puede asegurarse de que tu contrato contiene contingencias para que puedas retirarte del contrato si hay problemas encontrados durante la inspección de la casa, tasación o con gravámenes u otros problemas que impiden que el vendedor tenga un título limpio y que la casa realmente pertenece al vendedor. Tu abogado también puede ayudarte a trabajar con el vendedor para determinar quién paga ciertos costos, tales como la tasa de cambio de título, la transferencia de los impuestos y así sucesivamente. Estas son cosas que usted y el vendedor típicamente no pueden trabajar por su cuenta. Un buen abogado de bienes raíces trabajará contigo para proporcionar asesoramiento y asistencia jurídica durante el proceso de cierre en la propiedad.
Consejo # 8: Utiliza los precios de venta de casas vecinas como guía al hacer tu oferta
Si has encontrado una casa que te interesa comprar y es el momento de hacer tu oferta, el precio de venta citado por el vendedor puede ser arbitrario, ya que los agentes de bienes raíces suelen ayudar a los dueños de casa a determinar a qué precio enlistar sus hogares. Aunque puedes utilizar el precio de venta designado por el vendedor como punto de partida, querrás asegurarse de que tu oferta está en línea con los valores de propiedad en la comunidad donde se encuentra la casa.
Los compradores tienen las mismas probabilidades de estar pidiendo demasiado como las de pedir muy poco. Tu trabajo consiste en tener una idea de lo que el lugar realmente vale antes de empezar a hablar de dinero. Una forma de hacer esto es obteniendo un informe de tasación. Estos informes son preparados utilizando diferentes métricas tales como las tendencias, registros de título, condiciones del mercado y créditos fiscales para determinar el valor de la casa. También puedes buscar en las ventas recientes de casas similares en la comunidad donde se encuentra la casa que te interesa los cuales te ofrecerán una idea de lo que vale.
Consejo # 9: Utiliza un servicio de terceros para administrar el dinero de depósito, mejor conocido como Earnest Money
Cuando haces tu oferta, probablemente tendrás que pagar un dinero de depósito para asegurar la transacción. Es sumamente importante contratar una compañía de título para hacerse cargo de este dinero. No permitas que el vendedor mantenga tu depósito, pide que se deposite en una cuenta de depósito en garantía (escrow).
Al poner tu dinero en una cuenta de depósito en garantía, puedes estar seguro de que si algo sale mal entre el momento en que pones el dinero hasta el cierre, podrás recuperar tu dinero con muy poca molestia. Aunque hay una pequeña cuota para crear este tipo de cuenta, puedes pedir que el vendedor pague esta cuota durante tus negociaciones en el contrato de compraventa.
Estos son algunos de los consejos que como agente de bienes raíces puedo ofrecerte si piensas comprar una casa en una transacción para la venta por el propietario. Los hogares que están para la venta por propietario – a menudo cuestan un 10% a 20% por encima del precio de mercado, pueden ocultar problemas que los propietarios no saben o quieren enmascarar, y puede tomar más tiempo para cerrar que las casas vendidas por un agente.
Un agente que se preocupa por los intereses de sus compradores conoce la zona que busca su cliente y el estilo de vida que su comprador está buscando y detalles tales como distritos escolares, desarrollo y el mercado pero el dueño conoce mejor los servicios especializados tales como el servicio de cuido, acceso al parque, los vecinos y otros factores.
El temor de que una transacción FSBO puede no ir tan bien como una manejada por tu agente no significa que debes evitar este tipo de listado. Si encuentras una casa fizbo, háblale a tu agente y tu agente te mostrará la casa con tus mejores intereses en mente.
Las casas FSBO son fáciles de conseguir navegando por internet o conduciendo por una comunidad en la que deseas vivir. Los agentes de comprador a menudo investigan hogares fizbo en el web y otros canales fuera del MLS, donde agentes de bienes raíces (pero no propietarios) pueden enumerar los hogares que representan.
Hay muchos aspectos a considerar en la compra de una casa. Los servicios de un agente de bienes raices no cuestan nada a los compradores y el valor de ser representado por alquien con experiencia no tiene precio!
Comunícate conmigo si necesitas ser representado en tu transacción de compraventa. Con sobre 11 años de experiencia en múltiples campos de Bienes Raíces podemos ayudarte a navegar el proceso de compra eliminando el estrés del proceso.
con que tipo de persona estás trabajando y si realmente esta persona con la que trabajarás por varios meses para ayudarte a adquirir una de tus mayores inversiones puede llenar tus necesidades personales.
