Tus Impuestos y Cuenta Custodia

El mundo sería un lugar mucho más simple si los impuestos de la propiedad y las tasas de seguro del propietario nunca cambiaran. También si nosotras las damas no tuviésemos que maquillarnos o pasarnos blower. Uffff

Pero sí, desafortunadamente, la vida es cambiante, y los impuestos de propiedad cambian también.

Entiende como funciona tu cuenta custodia cuando se trata de tus impuestos de la propiedad

Eso significa que en ocasiones tu banco va a ajustar tu cantidad de pago mensual para depósito en la cuenta de fidecomiso, también conocida como cuenta custodia o escrow como lo llaman en inglés.

¿Por qué lo llaman escrow? La palabra escrow es derivada de la palabra francesa antigua escroue, que es un trozo de papel o rollo de pergamino; refiriéndose a la escritura que un tercero retenía hasta que se completaba una transacción.

Así que ese deposito que haces mensualmente se retiene como garantía en esa cuenta custodia. De esa manera el banco se asegura que no estés pagando demasiado (o muy poco) para ese depósito en garantía requerido.

A esa garantía a veces se le refiere como cojín. Pero no porque sea cómoda, sino porque acumula un dinerito adicional mínimo en anticipación a cambios en tu cuenta custodia.  Esta cuenta requiere una cantidad mínima de la cual no debe bajar.

Así que, al menos una vez al año, tu banco hace lo que se refiere como un análisis de depósito en tu cuenta custodia. Suena Fancy, ¿no?

Este análisis se concentra en lo siguiente:

  1. La cantidad de los impuestos y seguros que se deben en tu propiedad
  2. La cantidad de tu cuenta custodia
  3. El monto de tu pago mensual
  4. La cantidad mínima requerida en la cuenta
  5. Los recientes pagos de impuestos y seguros que ha realizado tu banco («desembolsos») con los fondos de tu cuenta custodia.

Así que el banco revisa todo esto y te envía un reporte, o como le llaman algunos bancos, una declaración, con los resultados de su análisis.

Por lo general, el banco te informa en tu estado de cuenta si tu pago mensual va a aumentar o disminuir durante el próximo año.

En ocasiones, tu cuenta custodia puede terminar con una escasez (muy poco dinero en tu cuenta custodia) o un excedente (demasiado dinero en tu cuenta custodia).

Por esto tu banco hace este análisis anual.

¿Como un análisis de cuenta custodia afecta mi pago mensual?

Un análisis de tu cuenta custodia puede resultar en un aumento o disminución de la cantidad que se aplica mensualmente a tu cuenta custodia. También muestra si tienes un excedente en la garantía de tu cuenta custodia, o una escasez.

Cuando notas un cambio en tu pago mensual y tienes una tasa de interés fija, el cambio no es en el pago de la casa como tal. El cambio está atado a cambios en la cantidad que debes de tus impuestos y seguros.

Si la cantidad de tus impuestos o seguros aumenta, deberás depositar más dinero en tu cuenta custodia cada mes. Si la cantidad de los impuestos y seguros baja, esa cantidad que debes depositar mensualmente puede disminuir. Fácil, ¿verdad

Excedente o Escasez

Como expliqué antes, el análisis de tu cuenta custodia puede traer noticias de que falta dinero o de que hay un excedente en tu cuenta.

¿Que es una Escasez en mi cuenta custodia?

Una escasez significa que tu banco anticipa que va a hacer falta más dinero en tu cuenta para cubrir tus pagos de impuestos y seguros futuros.

Por lo tanto, el banco te pedirá que deposites fondos adicionales en tu cuenta custodia además de cualquier posible aumento en tu pago mensual.

Este concepto de escasez es bastante común y no refleja de ninguna manera que no pagas como debes, ni afecta tu empírica, tu calificación crediticia.

Por lo general, significa que tu monto de impuestos o seguro ha aumentado desde la última vez que tu banco hizo un análisis.

Un excedente significa que es muy probable que haya más dinero en tu cuenta custodia de lo que tu banco va a necesitar.

Dependiendo cuán grande sea el excedente, puedes encontrar un cheque de la cantidad extra en tu carta de análisis. ¡Así es que asegura que la abres!

¿Como puedo saber si mi cuenta tiene escasez o si tiene un excedente?

Es fácil. Si el balance proyectado más bajo en tu cuenta de depósito en garantía durante el próximo año aparenta que va a ser menor que el saldo mínimo requerido, tienes una escasez.

Si el balance es mayor que tu saldo mínimo requerido, tienes un excedente

Ok, pero… ¿Que significa eso?

Ver lo que entrará y saldrá de tu cuenta de depósito en garantía le permite al banco proyectar cuál será el balance al final de cada mes.

Imagina que tu análisis de cuenta custodia es una «bola de cristal» que predice el futuro de tu cuenta de depósito en garantía. Realmente el proceso es más realista; y basado en fórmulas matemáticas.

El análisis de tu cuenta custodia proyecta los próximos doce meses de entrada y salida de dinero en tu cuenta.

En tu reporte del análisis, verás que cada mes están siendo proyectadas tus contribuciones de depósito en garantía. También verás en qué momento exacto del año el banco retira dinero de tu cuenta. Pero no te asustes, el dinero que retira el banco es específicamente para pagar los impuestos y el seguro de tu propiedad en tu nombre.

¿Recuerdas tu cantidad mínima requerida? (Ese es el monto de tu pago mensual en garantía, duplicado). El objetivo de todo este análisis es asegurar que el saldo de tu cuenta custodia nunca caiga por debajo de esa cantidad.

Por eso el banco va a comparar el mes que tenga la cantidad proyectada más baja con la cantidad mínima requerida, ¡y voila!

Si tu cantidad proyectada más baja es menor que la cantidad mínima requerida, la diferencia es la cantidad de escasez en tu cuenta. Si la cantidad es mayor que el balance mínimo requerido en tu cuenta, la diferencia es tu excedente. Y si es exactamente lo mismo… entonces no pasa nada.

¿TE GUSTARIA VER UN EJEMPLO?

Supongamos que la cantidad mínima requerida en tu cuenta custodia es de $600.

Si tu análisis proyecta que la cantidad del depósito en garantía más baja en el próximo año será de $350, tienes una escasez de $250.

Por lo general, tendrás la opción de pagar un déficit en doce pagos mensuales sin intereses. Si tienes un saldo mínimo requerido de $600 y su análisis proyecta que su saldo más bajo de fin de mes será de $800, tienes un excedente de $200.

Si tienes un excedente de más de $50 y tu cuenta está al día el banco va a incluir un cheque por el monto del excedente con tu estado de cuenta de análisis de depósito a tu cuenta.

Si es menor de $50, van a dejarlo en tu cuenta y la usarán para desembolsos futuros.

¿Que sucede en la cuenta custodia de una casa nueva si el banco está colectando impuestos solo para pagar impuestos sobre la tierra?

Cuando compras una casa nueva, en ocasiones la compañía de préstamos hipotecarios solo va a aplicar una cantidad mínima de impuestos en tu cuenta custodia, basada tan solo en la cantidad que pagaba el builder de impuestos.

El builder tan solo paga impuestos por la tierra, debido a que durante el periodo de construcción no hay una estructura erigida.

Si en el momento en que tu banco recibe el estado de cuenta del condado, el condado no toma en consideración que ya hay una estructura en el terreno, los impuestos que recibe el banco van a ser mínimos y el banco te va a notificar que tu pago va a bajar.

¡¡ No Gastes el Dinero!!

Guárdalo en una cuenta y no lo toques. ¿Te preguntas por qué? Te explico:

El año siguiente, tu banco va a recibir un estado de cuenta nuevo, que toma en consideración que esa estructura existía. También el condado va a mostrar que se debían impuestos basados en la tierra y la estructura desde la fecha en que paso a ser tuya hasta el momento de esa noticia.

Usemos la compra de mi casa nueva como ejemplo

Compré mi casa en Abril del 2019. El estado de cuenta que el condado envió a mi banco cuando calcularon los impuestos dice que debía $1200 en impuestos. Yo sé muy bien que eso no es cierto.

Es muy seguro que los impuestos en esta propiedad van a ser de alrededor de $8000 o mas. Vamos a hacer calculos.

El banco está depositando tan solo $100 en una cuenta donde se supone que se depositen $666.66 mensuales para impuestos, sin incluir la cantidad del seguro.    

Como dueña tengo dos opciones: Depositar esos $566 de diferencia mensualmente a la cuenta custodia o depositarlos a una cuenta de ahorros por separado para que de esa manera pueda contar con el dinero en el momento que el banco vuelva a efectuar su análisis el proximo ano.

«Supongamos que la deposito a una cuenta de ahorros. El año que viene, cuando el banco envíe el reporte de análisis de cuenta custodia, me van a decir lo siguiente: Lillianne, nuestro análisis de la cuenta custodia muestra que tu cuenta tiene un déficit de $13,600 (24 meses x $566).

Además, necesitamos guardar dinero en la cuenta custodia. Tu pago mensual va a aumentar $566 para que la cuenta custodia tenga suficiente dinero al momento de pagar los impuestos el próximo año.

Pero hay otro punto muy importante; ¿Como te gustaría encargarte de los $13,600 que nos debes? ¿Los tienes? Si los tienes, perfecto, deposítalos de inmediato a tu cuenta custodia por favor, que está corta.

¿No los tienes? Pues esto es lo que podemos hacer: en adición a los $566 mensuales que necesitamos para recolectar los impuestos del año entrante, tu pago va a subir otros $1133 por un año para que nos pagues la cantidad de impuestos que nos debes.

Mi pago, el cual comenzó en $2000, aumentaría $566 adicionales más $1133 por un año para cubrir la deuda de los impuestos que el banco pagó en mi nombre, los cuales incluyen la estructura, pues son mi responsabilidad.

Si no comienzo a ahorrar o depositar ese dinero en la cuenta custodia desde ahora, terminaría pagando $3,699 mensuales

Algunos bancos permiten que se les paguen esos impuestos en un periodo de dos años, lo que ayudaría un poco, ya que el pago tan solo aumentaría $566 adicionales en vez de $1133. En ese caso el pago mensual de hipoteca sería de aproximadamente $3,133 por dos años. ¿¿Te imaginas??

Luego de ese periodo, el pago ajustaría basado en la cantidad en la que estén los impuestos en ese momento. Pero regresaría a un pago de $2,567 si los impuestos son los mismos.

Representamos tus intereses con diligencia, cuidado y passion.

¿Mi Recomendación? Mejor ahorra ese dinero, o deposítalo a tu cuenta custodia. La deuda de impuestos no va a desaparecer. El triste despertar va a llegar de momento en una carta de tu banco cuando menos lo esperes.

Y lo triste es que las opciones en ese momento son mínimas: pagar mucho más por tu casa, sacar lo que habías ahorrado dándole gracias a Dios que escuchaste o llamarme para vender o refinanciar tu casa sin querer hacerlo. ☹

Recuerda que dos cosas tenemos seguras; la muerte y los impuestos. Tambien recuerda que si te encuentras en una situacion así, sientete en confianza de hablarme para explorar alternativas. No te escondas ni esperes para que la situación no termine peor.

En todo momento mi mision es ayudarte. Puedo guiarte a entender tu situacion y explorar alternativas.

Un abrazo,

Lilly xo