My Big Fat Book of Lecciones de Bienes Raíces…

Mes: septiembre 2021

¿En cuanto sale comprar casa en Texas?

Gastos de Cierre al Comprar Tu casa

Una Pregunta Importante

Muchas de mis familias siempre me hacen la misma pregunta: ¿En cuanto sale comprar casa en Texas?

Mi respuesta siempre es la misma: Depende. Porque realmente la inversion inicial para comprar casa depende de cuento pronto requiere el tipo de préstamo que hagas, impuestos, gastos pre-pagados y costos de cierre

En este post quiero hablar un poco sobre los gastos de cierre.

¿Que son Gastos de Cierre?

Los gastos de cierre de un préstamo hipotecario incluyen los gastos que pagas cuando obtienes tu préstamo, ya sea cuando compras una propiedad o al refinanciar.

Por regla general debes esperar pagar entre el 2% y el 5% de la cantidad de tu préstamo en gastos de cierre. Si estás comprando seguro hipotecario, estos costos pueden ser aún mayores.

Estos costos incluyen tarifas de solicitud, honorarios de abogados y puntos de descuento, si corresponden.

Con las comisiones e impuestos, los costos totales de cierre de bienes raíces pueden acercarse al 15% del precio de compra de una propiedad.

Si bien estos costos pueden ser altos, el vendedor paga varios de estos gastos. tales como la póliza de titulo y la comisión de ambos agentes. Pero como comprador eres responsable de pagar ciertos gastos.

¿Es posible eliminar gastos de cierre?

Cuando has pasado años ahorrando para un pronto pago, es importante tener alguien en tu esquina que vele por tus intereses. No es recomendable obviar este paso por que no sabes lo que no sabes.

Como tu agente, te ayudamos a negociar el precio de compra, te guiamos en tus tramites, te ayudamos a asegurar financiamiento. te ayudamos a encontrar una propiedad, negociando el precio de compra, te guiamos durante la debida diligencia y a asegurar el financiamiento.

Tambien te ayudamos a entender el costo de tu préstamo y como ahorrar dinero en el mismo.

Los compradores no pagan por los servicios de un agente en Texas. Los vendedores se encargan de este costo, lo cual como comprador te ahorra miles de dolares.

Si bien es imposible eliminar los costos de cierre por completo, hay algunas cosas que puede hacer para reducir sus gastos, que incluyen:

Aprovechar los programas de ayuda disponibles

Cuando efectuamos tu análisis financiero podemos ayudarte a determinar si un programa de ayuda es una alternativa para ti.

Usando estos programas de ayuda del gobierno puedes ahorrar dinero en tus gastos de cierre a cambio de una tasa de interés un poco mas alta

Pagar en efectivo por la casa.

Para la mayoría de las personas, esta no es una opción. Pero si puede pagarlo, en algunos casos reducirá considerablemente sus costos (quizás alrededor del 1% del precio de compra) si no necesita un préstamo.

Eliminarás las tarifas de originación de préstamos y los costos de tasación, entre otros.

Evitar puntos de descuento.

Algunos prestamistas ofrecen a los prestatarios la oportunidad de reducir su tasa de interés pagando por adelantado los intereses de su préstamo.

Comprar una tasa de interés baja puede ser atractivo a largo plazo porque puede reducir significativamente el interés total pagado durante la vigencia de su préstamo, pero también puede representar un costo inicial significativo.

Evitar el seguro hipotecario.

Las hipotecas convencionales no requieren un seguro hipotecario para los compradores que realizan un pago inicial de al menos el 20%.

Si no puedes hacer un pago inicial del 20%, es posible que debas pagar el seguro hipotecario; o, si usas un préstamo de la FHA o del USDA, tendrás que usar el seguro hipotecario provisto en sus programas de préstamos.

A veces se pueden agregar ciertos costos de cierre al monto del préstamo del comprador, en lugar de pagarlo en efectivo al cierre.

Los costos que se pueden incorporar al préstamo varían según el prestamista, pero pueden incluir cuotas de originación, tasación, inspección o tarifas de título.

Si bien esto puede generar algunos ahorros en los costos iniciales, en realidad aumentará el costo total de la hipoteca, ya que pagarás intereses sobre estos gastos durante la vigencia del préstamo.

Gastos de Cierre Comunes

¿Qué se incluye en los gastos de cierre?

Los elementos específicos incluidos en los costos de cierre varían de una transacción a otra y dependen del comprador individual, vendedor, propiedad, tipo de propiedad, tipo de préstamo y monto del préstamo.

Si bien no todos estos costos los pagan los compradores, son numerosos:

Tasación

Cuando los compradores obtienen una hipoteca sobre una propiedad, tu prestamista quiere saber que la propiedad vale al menos lo que están prestando contra ella, porque, si no haces tus pagos, el prestamista deberá vender la propiedad para recuperar su dinero.

Entonces, por eso ordenan una tasación. La tasacion tipicamente se paga por adelantado.

Inspección

La inspeccion se hace para verificar el estado de la propiedad antes de que decidas proceder con la transaccion. Cuando decides inspeccionar pagas por los servicios prestados a un inspector y tambien le pagas al vendedor por el derecho de inspeccionar la propiedad.

Similar a la tasación, al inspeccionar te aseguras de que la propiedad está en buen estado y no tiene problemas mayores en los componentes mas importantes que son techo, fundacion, electricidad, plomeria y aire acondicionado.

Ademas puedes asegurar que la propiedad contra la que te prestan esté en buenas condiciones y no esta afectada por termitas o tiene daños por agua.

La inspeccion se paga por separado al inspector y al ser dinero por servicios recibidos no es reembolsable.

Puntos de originación

La cuota de originación del préstamo es un porcentaje del valor del préstamo que pagas para asegurar el préstamo.

Estos puntos pueden cubrir la originación del préstamo (generalmente una cantidad fija), así como una tarifa de solicitud que cobran algunos prestamistas.

Los puntos también pueden cubrir otras tarifas cobradas por los prestamistas, las tarifas del corredor de préstamos y otros costos.

Puntos de descuento hipotecario

Algunos prestamistas ofrecen la opción de reducir la tasa de interés a cambio de pagar por adelantado una parte de los intereses adeudados durante el plazo del préstamo.

A esto se le llama «reducir» una tasa de interés. Por cada 1% de interés que los prestatarios prepagan, generalmente pueden reducir la tasa de interés durante el plazo de su préstamo en aproximadamente un 0.25%.

Prima de seguro hipotecario

Si realizas un pago inicial de menos del 20%, el banco puede exigirte que compres un seguro hipotecario privado (PMI), que puede implicar pagos de prima por adelantado.

Si utilizas un préstamo del gobierno, como un préstamocFHA o USDA, tendrás que pagar las primas del seguro hipotecario proporcionado por esos programas.

Impuestos prorrateados

Cuando alguien vende una propiedad, por lo general se le exige que pague los impuestos inmobiliarios correspondientes a la parte del año durante la cual ha tenido la propiedad.

Esto se debe a que como comprador pagarás los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria durante todo el año cuando recibas tu factura de impuestos sobre la propiedad en el próximo ciclo de facturación.

El vendedor simplemente acredita los impuestos adeudados por la parte del año en que fue propietario de la propiedad.

Comisiones

Las comisiones de bienes raíces generalmente las pagan los vendedores. Estos costos suelen ser al menos del 6% al 7% del precio de compra, pero pueden ser del 10% o más, según el corredor específico y el tipo de propiedad.

Tarifa de registo

Cuando alguien compra una propiedad inmobiliaria, se debe presentar una nueva escritura que demuestre su propiedad en el condado local.

Este documento muestra quien es el nuevo dueño de la propiedad y los condados generalmente cobran una tarifa nominal por presentar la nueva escritura.

Impuesto de sellos

El impuesto de transferencia se adeuda cuando la propiedad de un inmueble se transfiere de un vendedor a un comprador.

En muchos casos, estos impuestos son pequeños, pero pueden ser sustanciales en algunas áreas del país.

Tarifa de Planograma

Si no se ha realizado un planograma por un tiempo o no está claro de escrituras anteriores, una propiedad puede necesitar una nueva antes de preparar la nueva escritura.

Los topógrafos describen las dimensiones de una propiedad para crear un mapa que describe los límites legales y las características de la tierra.

Los planogramas también son necesarios si alguien está comprando parte de una parcela o comprando varias parcelas que pueden combinarse como parte de la venta.

Estudio de título

Esta es una tarifa que cobra un abogado o una compañía de títulos por verificar el título de una propiedad.

Como parte de este proceso, el abogado verifica para asegurarse de que el vendedor realmente pueda transmitir un título limpio y que no haya gravámenes en el titulo.

También preparan una nueva escritura como parte de la venta. El costo de estos servicios suele variar entre unos pocos cientos y unos miles de dólares, según el estado en el que viva.

Seguro de título

El seguro de título protege al comprador en caso de que haya problemas con el título antes de la compra o si surgen problemas más adelante.

Si, por ejemplo, alguien presenta una escritura fraudulenta tratando de tomar posesión de su propiedad (una forma común de fraude).

Si sucede algo que reduce el interés del comprador en su propiedad, el seguro de título cubrirá el costo de reparación.

En Resumen

Los gastos de cierre adeudados cuando compras una propiedad pueden ser sustanciales.

Los costos de cierre específicos varían según el tipo de propiedad que estás comprando, si estás utilizando financiamiento e incluso los detalles específicos de tu acuerdo de compraventa.

Si bien algunos de estos artículos son pagados por los vendedores, como comprador debes esperar pagar del 2% al 5% del precio de compra por adelantado como costos de cierre, además de tu pronto pago.

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Como La Pandemia Ha Afectado los Bienes Raíces

La pandemia ha cambiado muchas de las tendencias en la industria de bienes raíces.

Primero, los alquileres urbanos se desplomaron, luego el que muchos comenzaran a trabajar desde casa ocasionó que las propiedades en áreas rurales y suburbanas aumentaran muchísimo de precio.

El mercado se transformó. Ya habíamos visto un mercado super competitivo, y aunque a principios de la pandemia se pensaba que el mercado iba a desacelerar junto a las fluctuaciones normales durante la época de invierno, eso no sucedió

Al contrario. Las familias se dieron cuenta que era el momento de hacerse de un lugar al que llamar hogar dulce hogar.

Luego de la pandemia todo se ve muy diferente

Mostrar casas en video o utilizando sistemas 3-D, medidas de seguridad y limpieza en casas abiertas, transacciones remotas, cierres en el carro (afuera de la compania de titulo).

Agreguemos la demanda de oficinas en el hogar, areas de estudio para los niños y la necesidad de espacios exteriores.

Las cosas se ven muy diferentes de lo que eran hace dos años.


Después que termine la pandemia, ¿qué cambios se mantendrán?

Aunque hay muchos aspectos que regresaran a los tiempos pre pandemia, pienso que estas 4 areas se mantendrán sin cambio

Las mudanzas a los suburbios o areas rurales

Creo que uno de los efectos a largo plazo más significativo que trajo la pandemia en el sector de bienes raíces serán las mudanzas de muchas familias de ciudades grandes a los suburbios; pueblos mas pequeños y areas rurales.

La pandemia hizo posible lo que el mercado de vivienda ya estaba haciendo necesario. El aumento en el costo de comprar casa en áreas urbanas ya había quitado del mercado a muchos posibles compradores antes de que ocurriera el COVID.

Los millennials estaban comprando casa más tarde, la clase media se estaba reduciendo y simplemente había mucha más demanda que casas disponibles. Debido a que era más fácil encontrar trabajo en el centro de la ciudad, la gente continuaba viviendo cerca de su empleo.

Muchos alquilaron, otros compraron una casa más pequeña de la que querían, con tal de estar cerca de su trabajo. Otros, siguieron la ruta de estar «house poor»; compraron una casa mas cara de lo que querían para estar mas cerca de la oficina.

La pandemia creó una nueva opción: vivir en un lugar un poco mas lejos y trabajar de forma remota.

No pienso que esa opción no terminará cuando lo haga la pandemia. Muchos empleadores han notado los beneficios de este acuerdo y han creado políticas permanentes de trabajo desde la casa, ya sea a tiempo completo o híbridas.

No está claro exactamente cómo serán los lugares de trabajo futuros, pero los patronos se han dado cuenta de que eliminando el commute de sus empleados, estos son mas productivos.

El trabajo remoto o híbrido parece el camino del futuro.

Al los empleados no tener que vivir cerca de la oficina principal de la empresa, se les facilitará comprar casas más grandes y bonitas en mercados menos competitivos.

Incluso si un lugar de trabajo requiere la presencia ocasional en el lugar, muchas personas estarán dispuestas a aceptar un viaje largo uno o dos días por semana a cambio de mejores opciones al comprar su casa.

He ayudado muchas personas que han optado por adquirir propiedades en áreas no cercanas a los centros de empleo, con propiedades más asequibles, y ubicadas relativamente cerca para cuando hay que dar un viaje ocasional un poco mas largo a la oficina.

Oficinas en casa

Las oficinas en casa llegaron para quedarse.

Cuando muestro casas nuevas he notado que muchos builders han incorporado espacios dedicados, no solo para trabajar desde el hogar, sino areas para que los chicos puedan estudiar.

Esta nueva necesidad puede transformar la manera como se construyen casas: los conceptos totalmente abiertos pueden transformarse en espacios multi usos.

En una época donde la mayoría de la familia se queda en casa todo el día, la separación física va a ser clave para mantener la individualidad y capacidad de expresión en las areas de trabajo.

Tecnología Inteligente

La salud y el bienestar se han convertido en algo muy importante en todos los sectores de bienes raíces, en particular en hoteles, edificios de oficinas y restaurantes.

En el area residencial, la demanda de tecnología para hogares inteligentes ha aumentado; cámaras para monitorear los chicos mientras los adultos trabajamos, llaves sin contacto en lavamanos, luces con sensores de movimiento y ventanas o puertas para permitir la entrada de luz natural, aire fresco y acceso a espacios exteriores.

Espacios Exteriores

Este ultimo cambio que trajo la pandemia pienso que llegó para quedarse.

Con muchos padres trabajando desde la casa y niños yendo a la escuela en el mismo espacio interior en el cual sus padres trabajan, el tener un area para recargar energías luego de un día arduo de trabajo o donde los chicos puedan despejarse jugando en un columpio o correteando sin necesidad de tener que dejar la casa.

¿Que piensas de estos cambios que trajo la pandemia? ¿Estas de acuerdo en que llegaron para quedarse?

Contactame y dejame saber que opinas

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